公開日：2022/11/28
カテゴリー：売る時の知識
【買い替えの落とし穴に注意！】
住宅の買い替えをスムーズに行う方法とは？
「そろそろ今の家を売って、買い替えようかな…」
そう思ったとき、多くの方がぶつかるのが“スムーズに進まない”という壁です。
実は、住宅の買い替え相談の多くが「簡単には進まない」ケースなのです。
今日は、その理由と解決策についてお話しします。
■ なぜスムーズに買い替えできないのか？
よくあるパターンがこちら：
住宅ローンの残債が、売却価格を上回ってしまう
たとえば…
10年前にフルローンで3880万円の住宅を購入
35年返済・金利3%
10年後（120回目）の残債：約3148万円
この状態で売却を考えたとき、3148万円以上で売れなければ抵当権が外せない＝売れないという事態になります。
ところが、多くの場合、10年前よりも物件価値は下がっているため、査定額が残債を下回ってしまうのです。
■ 不動産屋がよく言う「売却先行」とは？
「まずは今の家を売ってください」
と不動産会社に言われた経験、ありませんか？
それはつまり、ローンを完済しないと新しい家が買えないという意味です。
でも…
今の家が売れなければ買えない
新しい家が決まらなければ動けない
という「にっちもさっちもいかない状況」にハマってしまう方も多いのが現実です。
■ スムーズな買い替えを実現する方法
実は、もっと現実的でスムーズに買い替えできる方法があります。
それが、
「不動産業者の買取価格」を使って銀行と交渉するという方法です。
■ 銀行は「確定した損失額」があれば判断できる
不動産業者の買取価格は、たしかに一般売却よりも安いことが多いです。
でも、その価格で“確実に売れる”という基準ができることが重要なのです。
銀行の立場からすると、
「一般にいくらで売れるか分からない」状態では融資できない
でも「損失が○○万円で確定」すれば、次の物件の担保力で融資判断ができる
というわけです。
■ 実際の流れはこうなります
不動産業者に「買取査定」をしてもらう
その金額をもとに銀行と交渉
損失分を次の住宅ローンに上乗せして借りる
新しい家の引き渡しまで時間がある間に、今の家を一般売却で出す
買取価格より高く売れたらベスト！損失も減る
■ ポイントは「確実な選択肢を持っておくこと」
「売れたらいいな」ではなく、
「最悪この価格でも売れる」という保険があるだけで、銀行の反応も大きく変わります。
そして結果的に、一般の方に高く売れたらさらに安心ですね。
■ まとめ
住宅の買い替えをスムーズに進めるためには、
残債の現実を知る
不動産屋の買取価格で交渉する
銀行に“確定した損失”を提示する
チャンスがあれば、一般のお客様にも売却を試みる
という流れを押さえておくことが重要です。
買い替えは、売却と購入のタイミング調整がカギになります。
「うちはどうだろう…？」と思った方は、ぜひ一度ご相談ください。
話すだけでも気持ちが明るくなりますよ (^O^)
