公開日：2025/06/16
カテゴリー：売る時の知識
～住宅ローンと土地面積の意外な関係～
こんにちは。「説明より、おしゃべりが得意な不動産屋」こと、角田（つのだ）です。
昔、駅前で39㎡の土地を「これは掘り出し物！」と本気で思って買おうとしたことがあるんです。
でも、いざ銀行に相談してみると…
「この面積だと住宅ローンは難しいですね」と、にべもなくお断り。
え、面積ってそんなに大事なの？と、当時は静かにショックを受けました。。。
今回は、そんな体験も交えながら、
**「土地が狭いと査定が極端に安くなる理由」**について、
住宅ローンとの関係からわかりやすく解説します。
■住宅ローンを組むには「最低面積」の壁がある
住宅ローンは、ただ物件の価格に応じて借りられるわけではありません。
「そこに本当に家が建つのか？」
「将来も価値が見込める土地か？」
という視点で審査されます。
その大前提となるのが、「敷地面積の基準」。
たとえば都市部では、条例などで最低敷地面積が定められている地域も多く、
そもそも40㎡未満の土地には住宅が建てにくいケースがあるのです。
■なぜ40㎡未満だとローンが通りにくいのか？
金融機関からすると、将来的に転売がしにくい土地や、
建築が難しい土地は「担保価値が低い」と判断されます。
特に40㎡未満の土地は――
・住宅ローンが通らない可能性が高い
・建てられる建物の制限が多い
・流通性が低いため、需要も限定的
このような理由から、買主が限られてしまい、
売却しづらい土地と見なされてしまいます。
■隣の土地より半額!? 査定に差が出る理由
よくあるのがこんなご相談です。
「お隣の土地は100㎡で坪単価100万円だったのに、
うちは40㎡未満だからって“坪単価50万円以下”って、そんな差あるの？」
残念ながら、あります。
不動産査定は、ただ「面積 × 坪単価」で決まるものではありません。
住宅ローンが使えない、買主が限定される――
つまり「売りにくい」となると、価格は大幅に下がる傾向があります。
同じ場所にあっても、狭小地は半額以下の査定になることもあるのです。
■小さな土地でも、評価を高める方法は？
ただし、「狭いから安く売るしかない」と決めつけるのは早いです。
たとえば――
✅ 狭小住宅の建築プランをつけて売り出す
✅ 事務所や投資用物件として提案する
✅ 建築士と連携して具体的な活用提案を行う
このように、「どう使うか」を明確にすることで、
狭くても買ってくれる層に届く売り方ができます。
弊社では、一級建築士とともに、
こうした**“狭小地の価値を引き出す売却”**のご提案をしています。
■まとめ：査定に納得できないときは、“使い方”を見直してみる
40㎡未満の土地は、住宅ローンの制約や建築条件により、
一般的な土地と同じ価格では評価されにくいのが現実です。
でも、ただ「安くなるから仕方ない」と諦めずに、
■どんな人に需要があるか
■どんな使い方ができるか
■どう見せれば魅力的か
を工夫すれば、適正な評価につなげることも可能です。
📞「え、うちの土地…もしかしてこれに当てはまる？」
と感じた方へ。
「おしゃべりするだけでも、気持ちが明るくなりますよ～」
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