公開日：2022/01/21
カテゴリー：売る時の知識
こんにちは、「いい家見つかる不動産屋さん」です。
今日はちょっと深掘りしてみましょう。
テーマは
**「不動産の相場は、誰が決めているのか？」**です。
◆ 相場＝不動産屋が決めている…と思っていませんか？
「不動産屋が査定してるんだから、不動産屋が価格を決めている」
そう思っている方は多いかもしれません。
でも、実はちょっと違うんです。
不動産業者が出す査定額は、過去の**成約事例（実際に売れた価格）**をもとにした「予測価格」です。
つまり、
“買主がその価格で納得して購入した金額”がベースとなっているのです。
◆ 実際に価格を決めているのは“買主”
ネットが普及した今、買主もエリアの相場を調べられます。
だからこそ、**「相場に合わない価格では売れない」**のが現実。
不動産業者がどれだけ高い価格を掲げても、
最終的に“買う”と決断するのは買主です。
成約しなければ、それはただの希望価格に過ぎません。
◆ もう一人の影のキーマン＝“銀行”
不動産価格に大きな影響を与えているもう一つの存在が「銀行」です。
物件を担保に住宅ローンを貸す際、
銀行はその不動産に「担保価値」があるかどうかをチェックします。
仮に物件価格が4,000万円でも、
銀行が「担保価値は2,000万円」と判断したら、
ローンはその金額までしか通らないことも。
つまり、買主が買いたくても、銀行がNGを出せば買えない。
これが相場に大きく影響しているのです。
◆ 「不動産相場＝市場の声」なんです
要するに、不動産の相場は
買主が「その価格で買いたい」と思う気持ち
銀行が「その金額なら貸せる」と判断する担保評価
この**“市場の声”によって自然に形づくられている**ということです。
◆ 路線価・公示価格・査定価格の違いも知っておこう
よくある誤解として、
路線価や公示価格を見れば、自分の土地の価格が分かる！
というものがありますが、これは**「参考データ」でしかありません**。
路線価：相続税や固定資産税の計算基準
公示価格：国が示す“参考地価”。実勢価格よりやや低め
査定価格：不動産業者が成約事例等から導いた予測価格
公的価格は実勢価格とはズレていることも多く、
特に都心部などでは、路線価＜実勢価格になることも。
◆ 不動産価格＝税金にも関係する？
実は、公示価格が上昇すれば、
固定資産税や相続税の評価額にも影響が出ます。
「最近、実感としては相場が上がってないのに、公示価格だけ上がってる…」
そんなケースもありますが、それには税収の問題もあると言われています。
◆ まとめ：相場は「買主」と「銀行」がつくっている！
✅ 売主が希望価格を決める
✅ 不動産業者が参考価格を出す
✅ 買主が納得し、銀行が融資することで、ようやく“成約価格＝相場”が生まれる
不動産相場は、不動産屋のさじ加減で決まるものではありません。
市場の声こそが、リアルな価格をつくり出しているんですね。
売却を検討している方へ
正確な相場を知り、的確な価格で売り出すことが成功への第一歩です。
気になる方は、地域密着で情報力のある弊社にご相談ください。
本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
