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不動産取引の場合の測量は、土地家屋調査士の出番です

公開日:2020/01/22

カテゴリー:売る時の知識

今日は、

「不動産取引の場合の測量は、土地家屋調査士の出番です」

というお話です。

不動産を売る方なら必ず覚えておいてほしい内容です。

不動産を売却する際には一般的に売主さんの負担と責任において、隣地境界をはっきりさせて測量を行う事が望ましいと言えます。

この土地面積を確定する為に測量を行う測量を不動産業界では【確定測量】と言っています。

測量というと、依頼先は測量士とイメージするのが一般的な考え方と言えますし、一部の不動産業者ですら、測量は測量士と思っている方がいます。

覚えておいてほしいのは、不動産売買に関係する測量は、土地家屋調査士の仕事。

では、どのような場合に土地家屋調査士へ依頼をして測量を行うのかを簡単に説明します。 土地を売りたいとか、中古住宅を売りたいという場合、売買という取引になります。

この不動産売買では一般的に、土地の隣地境界を隣地の方と確認し、買主に境界を明示する必要があります。

このように隣地との立ち合いや、隣地境界の所有者との書面による手続きを行い、場合によっては法務局に届出る作業を行うのが土地家屋調査士の業務です。

実際に、不動産売買では隣地や道路との境界を売主が明示するわけですが、一般の方がこの作業を行い、隣地から印鑑などを頂く作業は現実として無理でしょう。

そこで、不動産業者は売主に対して確定測量(隣地所有者との境界の同意の印鑑を頂くもの)を土地家屋調査士へ依頼して頂くようお願いする訳です。
※不動産業者が土地家屋調査士をご紹介しています。 再度申し上げます。

上記のような測量は測量士ではなく、土地家屋調査士の業務である点です。
※測量士等が地積測量図を作製することは調査士法第68条(改正前第19条)に違反します。

分かりやすく言うなら測量士は、杭から杭を測定する業務は可能ですが、登記に関連する測量は土地家屋調査士の業務となります。

また余談ですが管轄する省庁も違います。

測量士は、国土交通省 土地家屋調査士は、法務省 登記は法務局と言うのは一般のお客様でもイメージできると思いますが、土地の境界をどこであるとお隣との話し合いや境界確認書という書面に記名押印頂くのも、登記に使う予定であるなら、土地家屋調査士が行った書類でなければ登記が出来ない訳です。

仮に、測量士が売却物件の隣地の人に対して境界確認書に記名押印を頂いていても登記に使えないので、再度、土地家屋調査士へ依頼をする必要が出るわけです。 普通は、2回も同じような業務でお金を支払いたくはないですよね。
※実際の現場では、土地家屋調査士が測量士の行った境界確認書等の内容を確認し間違いないと判断し、土地家屋調査士が証明できるものの場合は登記に使う事はあるようです。

それでもお金は必要になります。

さて、全ての売買で確定測量が必要かと言いますと、絶対ではありません。

不動産業者や買主さんによって考え方が少し異なりますが、8割以上の確率で確定測量は売主さんでお願いしますと言われることでしょう。
※法的に明確な決まりはありません。 なぜ確定測量を依頼するのかと言うと、お隣さんがこのブロックはこっちのものだとか、隣地の境界と言うのはハッキリ言うと不動産取引で一番揉める要素とも言えます。

物件を引渡した後になるとお隣さんが、新しい所有者が知らないと思い事実をねじ曲げた情報で隣地境界がここだと言い出す可能性が考えられるからです。

もしも確定測量を行わないとなると、買主さんは自ら測量を行う必要がでるので、上記の内容のような事態に備えて、その費用とリスク分の価格交渉が入る可能性が高まります。

◇測量が必要となる目安について

では、具体的にはどの時期に測量されている場合には、再測量は行わずに取引しているかというと、弊社の場合は、平成5年10月以降に作成されている測量図(地積測量図)の場合 地積を決める測量については、10~15年程度に一度大幅にルールが変わっているのですが、平成5年9月以前に行われていた測量はあまり正確とは言えないものがあります。

法務局に地積測量図として、登記書類があったとしても、当時と今では測量の技術も上がっております。面積が変わってくることも多々あります。
※実際の取引では、古い地積測量図でも買主が問題ないと判断した場合は、再度確定測量を要しない場合もございますし、不動産業者によっても考え方に違いがあります。 重要なポイント!(^^)! 不動産取引においての測量は土地家屋調査士へ依頼するです。
※一部の不動産業者でも勘違いして、測量士に依頼するケースもありますのでご注意を!

では、今日はここまで

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