公開日：2025/06/01
カテゴリー：売る時の知識
こんにちは、西船橋の不動産屋、角田（つのだ）です。
私ごとですが、昔「譲渡所得」という言葉を「ジョートショトク…？」と声に出して読み、周りの税理士さんたちに一瞬時が止まったような顔をされたことがあります。専門用語って、初めて聞くとドラクエの呪文みたいですよね…。
さて、今回は「マイホームを売って利益が出たらどうなるの？」というテーマで、気になる税金の話を分かりやすくご紹介します。知らないと損するかも…ですが、知ってるだけでもかなり得です。
マイホームを売って利益が出たら「税金がかかる」？
まず大前提として、マイホームを売って利益（＝売った金額－買った金額）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかります。
でも、全部が全部課税されるわけではありません。ここで登場するのが有名な特例――
①【3,000万円控除】というありがたい制度
この制度、ざっくり言うと「利益が3,000万円までなら税金かけませんよ～」というものです。
しかも、
所有期間が短くてもOK
今すぐ引っ越しててもOK
住み替えしてもしなくてもOK
という、けっこうゆるめの条件。
たとえば、2,000万円で買った家を6,000万円で売ったら利益は4,000万円。そのうち3,000万円までが非課税なので、課税対象は1,000万円になります。
ちなみに、所有期間が10年を超えていれば「軽減税率」も適用可能で、通常より税率がグンと下がります（これも嬉しい）。
②【買換え特例】ってお得なの？
「買換え特例」という制度もあります。これは、新しいマイホームに買い替えた場合に、課税を先送りできる仕組みです。
「えっ、先送り？だったら払わなくていいってことじゃないの？」と思った方。
……はい、昔の私もそう思ってました。
（で、あとで「先送り」って「将来しっかり請求される」って意味だと知り、軽くめまいがしました。）
つまり、買換え特例を使うと、そのときは税金がかからなくなりますが、「次に売るとき」にドーンとまとめて課税される可能性があります。
たとえば…
昔：2,000万円で買った家を1億円で売る
新居：1億円の家に買い換える
この場合、利益は8,000万円ですが、買換え特例を使えば今は非課税。ただし、新居の取得費は2,000万円として引き継ぐので、将来この家を売ったときに、ガッツリ課税されることに。
しかも、その家を相続したご家族が売ると…「えっ、なんでこんなに税金が！？」と慌てることも。
結局、どっちがいいの？
売却して利益が出ても、次の家を買う予定がない人
→ 「3,000万円控除」＋「軽減税率」 が基本的に有利です。今回は税金を払いたくない…でも将来のことは…（まぁそのとき考える）という方
→ 「買換え特例」 も検討可能。ただし将来の税負担には注意！
ちなみに、どちらか一方しか選べないので要注意です。
最後に…プロでも迷うこの制度、まずは話してみませんか？
正直に言うと、私も30年近くこの業界にいて、税制が変わるたびに「えーっと、今回はどういう仕組みだっけ？」と確認することはよくあります。
だからこそ、焦らず、まずは状況を聞かせてください。
「話しただけで気持ちが明るくなりましたよ～」なんてよく言われます（笑）
必要な制度を、あなたの状況にあわせてご案内いたします。
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