公開日：2025/01/10
カテゴリー：売る時の知識
今日も読んでいただきありがとうございます。
では、本日は「前面道路の種類で査定額は変わります」という話です。
建物を建築する場合には前面道路と間口の関係が発生します。
基本的な考えとしては、前面道路の幅員が４Ｍ以上、そして間口が２Ｍ
以上必要とされています。
あくまでも基本なのですが、物件によっては前面道路が４Ｍない場合な
ども多くあります。
中古住宅などの場合にはこの様な物件に出会うことが多くあります。
このようなケースで、起こるトラブルとは再建できないケースや再建時にセットバックで土地が少なくなるなどです。
もしもあなたがこのケースに当たったら大変な損害です。
そこで売主様の物件の査定額にも影響する前面道路についてお話します。
まずは、
●2項道路
建築基準法第42条第2項の規定により、
道路であるものと「みなす」ことにされた道のことで、「みなし道路」
とも呼ばれています。
実際に街中で道路幅が4メートル未満の道が多数存在しています。
そこで、次のａ～ｃの条件を満たせば、「建築基準法上の道路とみなす」
という救済措置が設けられています（建築基準法第42条第2項）。
a）幅が4メートル未満の道であること
b）建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
c）特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路
これらを、「2項道路」と呼んでいます。
●位置指定道路
特定行政庁から道路位置指定を受けた私道を、一般に「位置指定道路」
と呼んでいます（建築基準法第42条第1項第5号）。
位置指定道路は「建築基準法上の道路」であるので、位置指定道路に面す
る土地では、建築物を建築することができる。
●既存道路
建築基準法が適用された際に現に存在していたことを理由として「建築基
準法上の道路」とされている道路のこと。
補足として、「建築基準法上の道路」とは原則的には、道路法上の道路・
都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路・特定行政庁から指
定を受けた私道等をいいます。
しかしこれらに該当しなくとも、建築基準法が適用された際に現に存在し
ていた幅4メートル以上の道は「建築基準法上の道路」に含めることとさ
れている（建築基準法第42条第1項第3号）。この第3号の規定による道路
のことを一般に「既存道路」と呼んでいる。
●セットバック
2項道路はその幅が4メートル未満であり、そのままでは防火等の面で十
分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4メートル
の範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4メートルの空間
を確保しようという趣旨である。
その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、
一定の部分には建築をすることができないこととなる。
いやいや．．．難しい内容ばかりで理解しにくいですよね。
問題なのは、建築基準法の道路であるか無いかです。
物件によっては、私道に接していて建物が建ってしまっているものなどもあるからです。
でも、一般の方で道路を理解するのは非常に難しい内容とも言えます。
見た目がアスファルトだったら、道路でしょうという方も多いです。
不動産屋も調査を行なっているのですが、ご自分で調査も出来ます。
では、調査ですが簡単です。
1.道路を管理している部署に行きます。
そこで、道路の種類を聞きます。
その時に、私道などでなければ基本的には大丈夫でしょう。
※私道の場合などは建築指導課に行く事を進められると思います。
2.建築指導課に行きます。
ここでは、先程確認した道路の事を聞きますが、
ザックリとこの土地には建物を建てることは出来ますか？と
聞いたほうが良いでしょう。
素人であることを伝えて確認の為に調べていると言うと良いです。
この二点で再建築に問題があるかどうかなど簡単に確認できます。
簡単な事です。
不動産の取引では道路の関係は非常に重要です。
売値にも影響します。
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