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高く売るなら競売より任意売却?

公開日:2022/06/02

カテゴリー:売る時の知識

メリットとして、一般的には、競売よりも任意売却の方が高く売却できると言われています。

実際に、企業などの倒産による抵当不動産などの半分近くが任意売却とも言われているようです。


デメリットとして、手続き上、売却代金配当のが非常に難しいといわれています。利害関係人の債権を十分に満たす金額で売れる事は基本的に難しいので、もめます。

これは、後順位の債権者が貸したお金を回収するべく権利が法的にも十分に守られているといえない点もあるのです。

もちろん金融機関の考え方なども色々あるので任意売却の経験のある不動産業者に相談してみなければ意味がないです。


任意売却には大きく分けると2つ!
ひとつは、担保の提供者との共同にて行うもの
もう一つは、債権者単独で実行するもの。


簡単に言うと、不動産の持ち主と、銀行などの協力のもと売却する手段。
後は、持主のローンが滞ったなどが原因で銀行などお金の貸主の判断で任意売却する手段。


え~!
銀行って勝手にそんなことできるの?って言われそうだが、できちゃうんです。
あなたが、銀行からローンの借り入れをした際色々な書類に印鑑を押したと思います。


その中に金融機関主導で所有不動産の売却などができることが書かれているのです。
ただし、色々な条件もあるのです。
例えば、残債務以上の価格で売れたら、諸費用を引いた差額を権利者つまり売主にに返すルールだとかもある。


また、一般的に適当と認められる価格で売るなどもしも、常識外れた価格で売った場合には損害賠償を負うなどの責任もあるんです。このあたりは金消契約という銀行で行った際に写しを頂いている書面をチェックしてください。


ちなみに、私は約20億の任意売却のプロジェクトを行った経験もあります。

では、競売と任意売却の手続きの違いなどについてふれていきましょう。


『競売』
差押→換価→配当
これが大きな流れです。
差押えは、競売の手続き中に第三者による権利の阻害を防止する意味合いがあります。
換価とは、いわゆる売却にあたる手続きの事と思って下さいね、あなたもご存じだと思いますが、競売は一般市場の価格よりもかなり低い金額の取引が行われます。
配当とは、読んで字の如く。


通常は法律の定めに従った配当になります。
長い場合には、差し押さえから配当まで1年位かかるケースもあります。
『任意売却』
売却の合意など→売却→配分
売却の合意とは、任意売却では配当の方法に定まった基準などが実はありません。だから、債権者などの合意した内容で配分されます。


そのため、この部分で合意がなければ、競売に手続きに行くことになる可能性が高いです。
売却についてですが、メリットとしては競売よりも高い金額で取引される可能性が高いです。


配分についてですが、基準がないと言っても、一般的に抵当権の順位にと、金額を考慮して配分していますね。
但し、現場では、後順位者の合意を取り付けるために、若干の配分も行う事が多々あります。


競売との大きな違いとしては、債権者などの合意がなされれば、売却代金の配分までは、かなり早いです。
ケースにより、数週間って事も可能です。
最近の不動産価格の下落率から考えれば売却に要する時間が短いことは、高値で売れるということにもなる。かなりザックリと説明しちゃいましたがわかりましたか?


まぁ~このあたりは実務的な事なのでお客様が詳しくなくても、大丈夫だと思います。


では、任意売却のメリット、デメリットについて詳しく話していきますね~

まずは、
任意売却に関係してくる人たちごとに話していきましょう。
【お金を貸している側の立場からのメリット】
第一に、大きなメリットは、競売よりも高く売れる可能性が高いってことですね。


第二に、競売に比べて売却までの期間が短くすむので、不動産価格が下落の現在においては非常にメリットとなる。
【債務者つまり、不動産の所有者からのメリット】

第一に、競売と違い、債務の条件なども有利な話し合いになる事が多いです。自らの意思にてある程度判断できる。

第二に、競売のように売却の情報が公表されないので、内密に話を進めることも可能です。競売は回り近所に対して情報が漏れますので、所有者としては複雑な気分ですよね。


【買主からのメリット】
第一に、権利関係の確認がしやすく、占有者や借地権などは競売などで起こる可能性の高いリスクを回避しやすい。

第二に、競売の場合よりも住宅ローンが借入しやすい。
最近は増えましたが、一時は競売物件の購入に対しては、住宅ローンの融資は受けられないケースもありました。
また、引き渡しまでの期間が短い点もメリットですね。


●逆にデメリットもあるので、ご説明します。
第一に、抵当権者などいわゆるお金を貸している人たちの同意があって成り立つのが任意売却です。その為、一人でも反対者がいると実行までたどり着かなくなる可能性も。。。

第二に、売却代金の配分が問題になるので、不都合になる立場の債権者が反対するなど危険もあります。

第三に、不正による売買が行われる可能性も高いです。
業者によっては、売主や、買主とグルになりやることも。

第四に、競売では請求されない売主の瑕疵担保責任が任意売却の場合には、責任を追及される可能性があります。もちろん、売主が個人の場合には、買主と合意のもと免責にする事も可能です。
以上が、メリット、デメリットの代表的なものですかね。


これらの問題を理解して行動してくれる不動産業者を探し適切なアドバイスをもらいましょうね。

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