公開日：2025/05/15
カテゴリー：売る時の知識
こんにちは
最近、家族に「パソコンに向かってブツブツ喋ってる姿、ちょっと怖いよ」と言われました。
すみません、物件の魅力を言語化してるだけなんです…。不動産屋の職業病ですね（笑）
今回はちょっと難しめだけど大事なテーマ、市街化調整区域の不動産売却についてお話します。
【市街化調整区域とは？簡単におさらい】
船橋市内でも、駅から少し離れた地域や自然豊かなエリアには、**「市街化調整区域」**と呼ばれる土地があります。
これは都市計画法に基づいて、「市街化を抑制する」ために指定された区域のことで、基本的には新たな建築が制限されています。
ただし、過去に行政の開発許可を取得して分譲された住宅地などでは、建物が建っているケースもあり、現在も居住されている方が多くいらっしゃいます。
こうした物件は「広くて価格が安い」などのメリットもある一方、売却となると特有の注意点が出てきます。
【船橋市内でも実は多い？開発許可済みの調整区域分譲地】
市街化調整区域というと、「田舎の空き地」と思われるかもしれませんが、実際には船橋市の三咲・小室・高根町・夏見など、
意外にも住宅が建ち並んでいるエリアに多く存在しています。
これらは過去に「宅地開発」として認められた分譲地で、
・建築条件付きで一戸建て住宅として販売
・用途が限定されている
といった背景があります。
【市街化調整区域の売却でよくある疑問】
Q1：普通の住宅地と同じ価格で売れるの？
A：実は、査定額がやや下がることがあります。
理由は、
・建て替え時に再度許可が必要な可能性
・土地の利用用途に制限がある
・買主が住宅ローンを組みにくいケースがある
など、購入検討者のハードルが高くなるためです。
Q2：売れないわけではない？
A：もちろん売却は可能です。
ただし、買主に対して「説明すべきこと」が通常よりも多いため、
信頼できる不動産会社と一緒に、しっかり書類を揃え、内容を整理して販売活動に臨む必要があります。
【調整区域にある土地を売却する際の注意点】
① 開発許可の内容確認は必須
「この土地は何の目的で建てられたのか？」
これは非常に重要です。
用途が「専用住宅」となっていれば、原則としてそれ以外の使い方（店舗、賃貸併用住宅など）は認められません。
② 買主の住宅ローンが通りにくいことも
市街化区域に比べ、評価が厳しくなる金融機関もあります。
住宅ローンの事前審査で否認されることもあり、それが原因で契約が白紙になるケースも…。
③ 再建築できない可能性もある
万が一、火災や老朽化で建物を壊した後、「再建築不可」となる可能性があります。
これも、開発許可時の条件や、その後の法改正によって影響を受けるため、
調査・確認を行ってから売却活動に入ることが大切です。
【査定のポイントと、価格への影響】
市街化調整区域の不動産は、
✅ 土地の広さ
✅ 建物の状態
✅ 許可内容や制限の有無
✅ 再建築や増改築の可能性
✅ 金融機関の評価条件
などによって、価格が大きく変わります。
弊社では、一般の不動産会社が見落としがちな「法的制限」や「書類の確認」を徹底し、
売却成功に向けた現実的な価格戦略をご提案しています。
【まとめ：船橋市で市街化調整区域の土地を売るなら、まずは相談を】
市街化調整区域でも売却は可能
ただし「開発許可の内容」や「再建築の可否」など、重要なポイントがいくつもあります
査定に影響が出る可能性があるため、経験豊富な不動産会社に相談することが重要です
【おわりに：相談だけでもOKです】
「こんな土地、売れるのかな…？」と不安な方へ。
おしゃべりするだけでも、悩みがスッキリする場合もありますよ～(^O^)
ご相談は無料ですので、ぜひお気軽にお電話ください。
📞 047-332-5775（いい家見つかる不動産屋さん合同会社）
