公開日:2024/11/07
カテゴリー:その他
今日は、
不動産屋のすすめる相続対策としてお話します。
最近のアパートやマンションなどをドンドン建てさせる土地活用を勧める不動産業者さんも、やたらと建てさせる手法から将来を見越したコンサルティング方のアドバイス的営業に変わっていています。
とは、言っても新規で建物を建築してもらうのが最終目的であり、コンサルティング形営業は、入り口に過ぎません、ただし昔とは違い建物のデザインなどにこだわりを見せ、入居率をUPさせることを考えた商品を提案しているのも事実です。
結局、根本的な考えは変わってないのかも知れません・・・
さて、私の考える将来を見越したコンサルティング営業の一つとしては賃貸用不動産の購入はもちろんですが、私ならもう一歩踏み込んで現在所有している築年数が古く評価は出ないが家賃収入がある物件をお子様に譲渡していく手法をオススメします。
もちろん、登記費や取得税もかかりますが、税金の対策としては有効だと思います。
建物が古ければ評価はほとんど出ていませんので贈与時に掛かる税金はかなり低く抑えられますし、家賃収入がある物件を譲るのですから、譲る側も収入と資産の一部を譲渡することができ、譲り受けた側も家賃収入のメリットがあります。
上記の方法に、もう一工夫する。
土地は、譲らずに建物のみを贈与するのです。
そうすることで、贈与税の多額の請求を逃れられます。
もちろん、上記の方法は将来の土地の相続も考えた上で提案する必要があります。
不動産は、土地・建物ワンセットで見られがちですが、別々に譲渡することは可能なのです。
このあたりは不動産的な発想の一つかもしれませんね。
では、物納について少し話しましょう。
相続税が払えなければ物納すればいいんだよ~って簡単に言う方が居ますが正直、物納はハードルが高いです。
物納は、金銭による納付が困難な場合に使える方法ですけど、色々な制限があるんです。
解りやすいポイントを抑えると!!
●境界が明らかでない土地
●耐用年数(所得税法の規定に基づいて定められている耐用年数をいいます。)を経過している建物(通常の使用ができるものを除きます。)
●敷金の返還に係る債務その他の債務を国が負担することとなる不動産
●引渡しに際して通常必要とされる行為がされていない不動産
簡単な部分をいくつか上げました。
上記の部分を読めば解ると思いますが、一般的な売買でも問題になるような要素がある物件は、国は引き取ってくれないって考えなのです。
※相続土地国庫帰属制度と言う方法もできました。
一般の売買では、問題箇所がある場合でも値段で折り合いをつけて購入する方もいます。
じゃあ、私が不動産屋的な発想で、万一の際の物納でも売却でも行ける対策として資産を残すとしたら、駅から近い土地を月極め駐車場にしておくことをお勧めします。
駅近の敷地は有効活用という観点でみればマンションなどを建築することが普通ですけど、将来の税金対策という部分に視点を置けば、スグに売ったりすることのできる物件を残しておくのはある意味有効な手法です。
※規模にもよります。
駅近の物件などは、境界の立会いなども比較的早く立会いに応じるケースが多い気がします。
立会いの際に購入したいと話が出たりと、いざという際にも売却がスピーディーにできるなどのメリットも多いですからね。
一般的な企業もそうですが、息子さんへ会社を譲るとき借金だらけの会社ならば、息子さんも要らないと言うでしょう。
不動産投資は事業です。借金だらけの資産ならお子様は。。。
売ってお金だけくれるなら喜んでってのが本音かもしれません。
相続のコンサルティングは色々な方法や考え方があるので、どれが正しいかと言われると難しいです。税金の面だけを考えるのか、お客様の考えを優先した相続対策にするのか?
土地やアパートなどをお持ちの方は、物件ごとに思い入れがり、先祖から引き継いだ物件などもあるので、相談に乗っている私の判断で決めるのは非常に難しいです。
今わかっていることは、資産家の方にとっては、親から受け継いだ資産(土地・建物)を子供まで減らさずに引き継ぐのは難しい税制度になってきました。
今から資産の引き継ぎ方を考えておきましょう。
では、今日はここまでです。