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売却しないで賃貸に出すのは可能?

「住まいを売却しようか、それとも手放さずに賃貸に出したほうがいいのか、迷っています」という相談をよく頂戴します。物件そのものはもちろん、お客様の抱える事情などによっても変わってくるため、判断は難しいところ。そこで今回は、売却か賃貸かについてお話ししましょう。

住宅ローンが残っている物件は賃貸に出せない!?

そもそも、住宅ローンが残っている一戸建てやマンションを賃貸に出すことは、基本的に不可となっています。住宅ローンは“自己居住用”、すなわち、ご自身が住む物件を購入するために資金を融資されているからです。融資を受けた資金で購入した物件を他人に貸すのは、ローン契約違反になってしまいます。

また、賃貸に出した不動産物件は、居住用ではなく“収益物件”(投資用の物件)と判断されます。そうなると、その物件を将来本当に売ろうと考えた時、とても売り辛くなってしまうのです。投資用物件には住宅ローンが使えないため、「買いたい」と思った人は現金や不動産投資用の高金利のローンを利用せざるを得ないのがその理由です。

とはいえ、住まいを賃貸に出す方法がないわけではありません。「定期借家契約」はそのひとつです。

定期借家契約を利用する

定期借家契約は、期間限定で他人に住まいを貸すことができる契約です。たとえば、海外赴任や遠隔地への転勤を命じられたり、あるいは、親の介護で実家へ戻るといった事情が生じたとします。「今の住まいを一時的に離れなければならない。でも、いずれはまた戻ってくる」と決まっているなら、定期借家契約が有用です。

通常の借家契約(普通借家契約)では、借り手を保護するため、貸主様からの解約や更新の拒絶は正当な事由がない限りできません。貸主様に厳しい制約があるわけです。

そこで、2000年に住宅の有効活用を促すため、定期借家権が導入され、一定の契約期間に達したら契約が終了する借家制度が生まれました。契約期間が終了すれば、確実に物件を明け渡してもらえるわけです。

一方、定期借家契約にはデメリットもあります。契約の更新が基本的にできないため、賃貸料が相場より低めに設定されることが少なくありません。また、予定より早く戻ることになっても契約満了まで住まいを明け渡してもらえない可能性があります。

戸建とマンションの貸しやすさの違い

戸建の場合、「売却」が前提となるケースが多くなります。マンションと比較して需要が少なく、条件を下げても借り手がなかなか見つからないことも珍しくありません。半年間も借り手が決まらないこともあり、空室リスクが高いと言えます。

一方、マンションの場合は戸建より借り手が見つかりやすくなります。最寄り駅から徒歩圏内であったり、生活や通勤に便利なエリアに建っているマンションが多いからです。

実際のところ、便利な地域に建つマンションの需要はとても高く、借り手を見つけるのはそれほど難しくないでしょう。需要が高いということは、高く売れるということでもあります。年数が経つにつれて査定額は下がり続けますから、それを見越して売却の検討も続けることをお勧めします。

まとめ

賃貸に出す場合、最も気になるのは空室リスクです。マンションの場合、借り手が見つからない間も管理費や修繕積立金などは変わらず発生することを忘れてはいけません。

また、定期借家契約では、住宅ローン控除が受けられなくなります。また、金融機関によっては金利が引き上げられることも。住まいを賃貸に出す条件は金融機関によって異なります。懇意の金融機関や不動産会社に相談しながら慎重に話を進めるのがいいでしょう。

売却か賃貸かの判断で迷ったら、どうぞお気軽にご相談ください。

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