公開日：2025/11/17

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船橋市の調整区域物件を売却する前に知らないと損する重要ポイント

売却で後悔しないために：調整区域物件の落とし穴

船橋市内の市街化調整区域で分譲された住宅を売却しようとお考えの方へ。

「思ったより売却価格が低い」「買い手がなかなか見つからない」「住宅ローンが使えないと言われた」――調整区域の物件売却では、こうしたトラブルが実は珍しくありません。

購入時には市街化区域と比べて広い敷地が手頃な価格で手に入るという魅力に惹かれて購入された方も多いでしょう。しかし、売却時には市街化区域の物件とは異なる特有の注意点やリスクが存在します。

本記事では、調整区域物件の売却を成功させるために、必ず押さえておくべきポイントを詳しく解説します。

そもそも市街化調整区域とは？

基本的な定義

市街化調整区域とは、都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」のことです。原則として、この区域では建物の建築が厳しく制限されています。

なぜ調整区域でも住宅が建てられたのか？

船橋市内で分譲されている調整区域の物件は、「居宅（住宅用）」という用途に限定した条件で、特例的に開発許可を受けています。

つまり、「住宅としてのみ使う」という約束のもとで、特別に建築が認められた土地なのです。

市街化区域との違い

項目	市街化区域	市街化調整区域
開発の自由度	高い	低い（用途限定）
インフラ整備	優先的に整備	整備は後回し
用途変更	比較的容易	原則不可
価格相場	高め	比較的安価
敷地面積	狭い傾向	広い傾向

売却前に必ず確認すべき最重要ポイント

1. 現在の利用状況は開発許可と一致していますか？

これが最も重要なチェックポイントです。お持ちの物件を、許可された「住宅用」以外の用途で利用していませんか？

よくある用途違反のケース

以下のような使い方をしている場合、用途違反となる可能性があります：

店舗・事業利用

「道路沿いだから」と1階を店舗に改装
自宅兼事務所として事業を営んでいる
ネイルサロンやエステサロンとして営業
飲食店や小売店を開業している

賃貸・収益物件化

アパートやシェアハウスに改装して賃貸
民泊として運営している
店舗として貸し出している

その他の用途

倉庫や作業場として使用
資材置き場にしている
事実上住んでいない（別荘的利用）

2. 用途違反が売却に及ぼす深刻な影響

用途違反の状態で売却しようとすると、「既存不適格物件」として扱われます。これが売却に与える影響は極めて深刻です。

影響①：買主が住宅ローンを組めない

最大の問題がこれです。

金融機関は、既存不適格物件に対しては原則として住宅ローンの融資を行いません。理由は以下の通りです：

担保価値が著しく低いと判断される
法的リスクがあると見なされる
将来的な資産価値の下落が懸念される

住宅ローンが使えないということは、現金で購入できる買主に限定されるということです。不動産購入者の大半は住宅ローンを利用するため、潜在的な買主が激減します。

影響②：売却価格が大幅に下落する

現金購入できる買主は限られているため、需要と供給のバランスが崩れ、価格交渉で不利な立場に立たされます。

具体的には：

相場より20〜40%程度安くなるケースも
値下げ交渉に応じざるを得ない
「現金購入の条件」を前提とした買い叩き

適正価格での売却が困難になり、大きな損失を被る可能性があります。

影響③：売却期間が長期化する

買い手が見つからず、何ヶ月も売れ残る
複数回の値下げを余儀なくされる
売却を諦めざるを得なくなる場合も

通常なら3〜6ヶ月で売れる物件が、1年以上売れないというケースも珍しくありません。

影響④：不動産業者から取り扱いを断られる

用途違反の物件は、不動産業者にとってもリスクが高いため：

仲介を断られる
広告掲載を拒否される
積極的な営業活動をしてもらえない

売却活動そのものが困難になる可能性があります。

調整区域物件における用途制限の詳細

なぜ用途変更ができないのか？

調整区域の開発許可は、申請時に届け出た用途に対してのみ与えられます。

「住宅を建てたい」という申請に対して許可が下りたのであって、「店舗を建てたい」「賃貸物件を建てたい」という申請ではありません。

「ちょっとくらい大丈夫」が命取りに

「自宅の一部を事務所として使っているだけ」「週末だけ店を開いている」といった軽微な用途変更であっても、法的には用途違反です。

売却時には、買主や金融機関による厳格な審査が行われるため、こうした「グレーゾーン」の利用も問題視されます。

実際の調査方法

売却時には以下のような調査が行われます：

登記簿と現況の照合
現地調査（外観・内装の確認）
近隣への聞き込み
過去の広告や看板の有無
電気・水道の使用量チェック

「バレないだろう」という考えは危険です。

売却をスムーズに進めるための具体的ステップ

ステップ1：開発許可内容の確認

まずは、ご自身の物件がどのような条件で許可されたのかを確認しましょう。

確認すべき書類：

開発許可証
建築確認済証
検査済証
重要事項説明書（購入時のもの）

確認方法：

購入時の書類を探す
船橋市の都市計画課で確認
購入時の不動産業者に問い合わせ

ステップ2：現在の利用状況との照合

許可内容と現在の利用状況を照らし合わせます。

チェックリスト：

☐ 住宅として居住している
☐ 店舗や事務所として使用していない
☐ 賃貸に出していない
☐ 建物の増築や改築をしていない（またはすべて建築確認を取得済み）
☐ 看板や商業的な設備を設置していない

ステップ3：用途違反がある場合の対処

もし用途違反が見つかった場合は、売却前に必ず是正してください。

是正の具体例：

店舗を閉店し、住宅に戻す
賃貸契約を解除し、自己居住に戻す
商業的な設備や看板を撤去
違法な増築部分を撤去または適法化

相談先：

船橋市都市計画課
建築指導課
不動産の専門家（宅地建物取引士）
弁護士（法的問題がある場合）

ステップ4：売却活動の開始

是正が完了してから、売却活動を始めます。

適切な価格設定：

調整区域の物件であることを踏まえた価格設定
市街化区域より2〜3割程度安くなることが一般的
複数の不動産業者に査定を依頼

買主への説明：

調整区域であることを明確に説明
用途制限があることを伝える
将来的な用途変更ができないことを理解してもらう

売却時に買主に伝えるべき重要事項

誠実な取引のため、以下の点は必ず買主に説明しましょう：

1. 調整区域であることとその意味

市街化を抑制する区域である
インフラ整備が市街化区域より遅れる可能性
将来的な周辺環境の変化が限定的

2. 用途制限の内容

住宅用途に限定されている
店舗や事務所への変更は不可
賃貸物件への転用も原則不可

3. 将来のリスク

再建築時にも同様の制限がある
住宅以外の用途で使用すると資産価値が下がる
売却時に不適格と判断されるリスク

よくある質問（FAQ）

Q1：用途違反をしていた期間があるが、今は是正済み。売却に影響はある？

A：是正済みであれば、基本的には問題ありません。ただし、買主や金融機関に対して、過去の経緯と現在は適法状態であることを説明する必要があります。是正した際の書類（工事記録など）があると有利です。

Q2：自宅の一部を在宅ワークの事務所として使っているが、これも用途違反？

A：純粋に個人が在宅勤務をする程度であれば、通常は問題ありません。ただし、従業員を雇っている、頻繁に顧客が訪れる、看板を出しているなどの場合は、事業用途と見なされる可能性があります。

Q3：購入時から店舗として使っていた。今さら是正は無理では？

A：困難な状況ですが、売却を希望するなら是正は必須です。専門家（弁護士や建築士）に相談し、適法化の道を探りましょう。場合によっては、大幅な値下げを覚悟して「現状渡し」として売却する選択肢もありますが、買い手を見つけるのは非常に困難です。

Q4：不動産業者に「このまま売れる」と言われたが？

A：業者によっては、成約を優先して厳しい現実を伝えない場合もあります。複数の業者に相談し、都市計画課にも確認することをお勧めします。

まとめ：後悔しない売却のために

船橋市の調整区域物件は、広い敷地を手頃な価格で手に入れられるという大きな魅力があります。

しかし、売却時には以下の点を十分に理解しておく必要があります：

重要ポイントの再確認

✓ 用途は「住宅」に限定されている
✓ 用途違反は「既存不適格」として扱われる
✓ 既存不適格は売却価格を大幅に下げる
✓ 買主が住宅ローンを組めなくなる
✓ 売却前の是正が必須

成功する売却のための3原則

現状を正確に把握する：開発許可の内容と現在の利用状況を確認
問題があれば必ず是正する：売却前に適法状態に戻す
専門家に相談する：不明点は都市計画課や不動産の専門家へ

最後に

調整区域の物件売却は、市街化区域の物件と比べて注意すべき点が多くあります。しかし、適切な準備と対応をすれば、スムーズな売却と適正価格での取引は十分に可能です。

「知らなかった」「聞いていなかった」で後悔する前に、本記事の内容を参考に、しっかりと準備を進めてください。

不安な点や疑問がある場合は、早めに専門家に相談することをお勧めします。適切なアドバイスを受けることで、売却時のトラブルを未然に防ぎ、納得のいく取引を実現できるはずです。

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の物件や状況については、必ず船橋市の都市計画課、不動産業者、または法律の専門家にご相談ください。